Responda a 4 perguntas. Vemos o que dizem o Decreto-Lei n.º 108/2026, o Código Civil e a lei do arrendamento sobre a sua obra. Os valores ficam no seu navegador.
O que diz a lei para o seu caso
- Câmara municipalPode estar dispensado
Pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 (artigo 6.º-A, n.º 1, alínea j), trocar caixilhos por outros que promovam a eficiência energética, com a mesma geometria e acabamento exterior idêntico ao original, é obra isenta de licença e de comunicação prévia. Tem de informar a câmara até cinco dias antes de começar (artigo 80.º-A). O diploma entra em vigor a 1 de outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 155-B/2026), por isso já se aplica.
- CondomínioInformação
O artigo 1422.º do Código Civil proíbe aos condóminos prejudicar, com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício. As obras que os modifiquem precisam de autorização prévia da assembleia, por maioria de dois terços do valor total do prédio (n.º 3). Se a janela fica igual por fora, essa autorização não parece ser precisa, mas o título constitutivo e o regulamento do condomínio podem ter regras: leia-os e avise o administrador.
- O que fazer a seguirInformação
Fale com o administrador antes de pedir orçamentos. Use a carta abaixo, junte uma fotografia, o desenho e a ficha técnica da janela nova e peça a decisão por escrito.
Carta para o administrador
Já está em português, pronta a copiar. Substitua o que está entre parênteses retos.
Isto orienta, mas não é aconselhamento jurídico: as regras mudam e cada prédio e cada câmara podem ter regras próprias. Confirme com a sua câmara e com o administrador.
«Posso trocar as janelas da minha casa?» tem três respostas, conforme esteja numa moradia, num apartamento com condomínio ou numa casa arrendada. Cada caso tem uma entidade diferente a quem pedir: a câmara municipal, a assembleia de condóminos ou o senhorio. Este guia junta o que a lei diz e dá-lhe uma carta já escrita para o administrador do prédio.
Use primeiro o teste acima: responde a 4 perguntas e mostra o que se aplica ao seu caso.
A câmara municipal: licença e aviso
Desde 2026 há uma regra nova. O Decreto-Lei n.º 108/2026 (Diário da República, 29 de maio de 2026) põe entre as obras de escassa relevância urbanística, isentas de licença e de comunicação prévia, «a substituição dos caixilhos dos vãos por outros que promovam a eficiência energética, desde que mantida a geometria e a relação volumétrica dos diferentes componentes da caixilharia, conferindo acabamento exterior idêntico ao original» (artigo 6.º-A, n.º 1, alínea j). Isto vale também em zonas de proteção de imóveis classificados.
Ficam de fora os imóveis classificados ou em vias de classificação (artigo 6.º-A, n.º 2, alínea a).
Mesmo isenta, a obra não é de surpresa: até cinco dias antes do início dos trabalhos, inclusive das obras isentas de licença ou comunicação prévia, o dono da obra informa a câmara e diz quem a vai executar (artigo 80.º-A, n.º 1).
Duas notas de cautela:
- Cor, material ou desenho diferentes. A isenção pede acabamento exterior idêntico e a mesma geometria. Se muda a cor ou o desenho, não podemos dizer que esteja isento: pergunte à câmara antes de encomendar.
- A data. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, alterou o artigo 13.º e fixou a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026 em 1 de outubro de 2026. Por isso a regra já se aplica.
O condomínio: a assembleia e a cor das janelas
O artigo 1422.º do Código Civil trata dos limites que os condóminos têm entre si. Diz que lhes é especialmente vedado «prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício» (n.º 2, alínea a). E acrescenta: as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético «podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio» (n.º 3).
Na prática:
- Janela nova igual por fora (mesma cor, mesmo desenho): a lei não parece pedir autorização da assembleia. Leia, ainda assim, o título constitutivo e o regulamento do condomínio, e avise o administrador.
- Janela com outra cor, outro material ou outro desenho: pode modificar o arranjo estético. Nesse caso, precisa de autorização prévia da assembleia, por dois terços do valor total do prédio. Não encomende antes da decisão.
- Trocar todas as janelas do prédio de uma vez (por exemplo, para uniformizar): se for obra nas partes comuns, aplica-se também o artigo 1425.º, que pede a aprovação da maioria dos condóminos, representando dois terços do valor total do prédio.
A lista de partes comuns do artigo 1421.º fala de estrutura, paredes mestras, telhado, entradas e instalações gerais, e não nomeia os caixilhos. Quem decide se uma janela é parte comum ou da fração é o título constitutivo: leia-o.
Use a carta do teste: pede ao administrador que ponha o assunto na ordem de trabalhos, com a fotografia, o desenho e a ficha técnica da janela nova.
Casa arrendada: quem paga e quem decide
- Janela avariada ou gasta. Segundo o artigo 1074.º, n.º 1, do Código Civil, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, salvo estipulação em contrário. É a leitura que faz o Tribunal da Relação do Porto, a 10 de julho de 2024 (processo 1809/22.0T8MAI.P1). Peça por escrito ao senhorio e leia o contrato.
- Melhoria (janela que ainda funciona, mas queremos mais isolamento ou menos ruído). Em regra, o arrendatário só faz obras com autorização escrita do senhorio ou se o contrato o permitir. Não confirmámos o texto desta regra em fonte oficial: leia o contrato e combine tudo por escrito, incluindo quem paga.
- Se o prédio tem condomínio, o senhorio é quem fala com o administrador.
O que perguntar e guardar
- Ao instalador: a janela nova fica igual por fora? Peça a descrição no orçamento (forma, cor, acabamento exterior). Use o analisador de orçamentos.
- À câmara: a minha janela está na isenção do Decreto-Lei n.º 108/2026? O edifício é classificado?
- Ao administrador: o regulamento ou o título constitutivo dizem alguma coisa sobre janelas? Peça a decisão por escrito.
- Guarde a carta, as respostas, as fichas técnicas e as faturas. Se mais tarde pedir um apoio, vai precisar delas: veja o guia dos apoios para janelas.
O que não consegui confirmar
- O texto do artigo 1074.º, n.º 2, do Código Civil sobre as obras do arrendatário.
- Se os caixilhos exteriores são partes comuns ou da fração: depende do título constitutivo.
- Regras de cada câmara para zonas históricas, e a de cada regulamento de condomínio.
- O texto do Código Civil vem de uma cópia com a redação do Decreto-Lei n.º 267/94: confirme a versão em vigor no Diário da República.
Fontes
- Ordem dos Arquitectos: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio (cópia do Diário da República): artigos 6.º-A (n.º 1, alínea j; n.º 2) e 80.º-A (n.º 1). Texto lido em 23 de outubro de 2026.
- Diário da República: Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho: fixa a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026 em 1 de outubro de 2026. Texto lido em 23 de outubro de 2026.
- Mapfre: Código Civil, propriedade horizontal: artigos 1421.º, 1422.º e 1425.º, com a redação do Decreto-Lei n.º 267/94. Lido em 23 de outubro de 2026.
- Tribunal da Relação do Porto, 10 de julho de 2024, processo 1809/22.0T8MAI.P1: citação do artigo 1074.º, n.º 1, do Código Civil.
O que fazer a seguir
- Veja também trocar janelas antigas e o guia de como verificar uma empresa.
- Faça uma ideia do valor com a calculadora.
- Pode ter direito a apoio para trocar as janelas? Faça o teste dos apoios.
- Quer janelas de PVC cor de madeira? Veja a autorização do condomínio.